继母卖掉二十年前的房子是父亲的遗产吗？

关键词：房改房   遗产   房产买卖

编者按：这是我所律师亲自办理一起房产纠纷案例。党父是参加过中国工农红军的老兵，退休后，和配偶陈某（党家兄妹继母）一同住在单位分的房子，父亲去世后，继母陈某继续居住。为何房子辗转又到了继母妹夫手中，不应该是父亲留给子女的遗产吗。于是继母去世后，党家兄妹五人一怒之下，将房管局等三家行政机关作为被告，继母大儿子陈某某与买房的郭某某作为第三人告上了法庭，请求撤销颁发给郭的产权证，主张陈某某与郭某某恶意串通使用虚假材料将房子过户给郭。这到底是怎么回事，这个老房子又发生过什么样的故事。

（一）案情简介

经过各方举证质证，法院查明，故事本来面目原来是这样的。

1972年，党某与陈某结婚。

1986年10月，省储备局协调干休所将父亲党某安置居住在某住房，且缴纳四万元安置费。

1988年，党某去世，继母陈某继续居住。

1999年12月经房改小组批准，干休所将房产出售给陈某，且陈缴纳购房款，房管局向陈某核准颁发房权证。

2003年1月，财政局向其颁布公有住房减免税证。

2006年5月，陈某与郭某某（陈某妹夫）签订房产买卖契约，双方共同申请变更登记，郭缴纳税款及相关费用，房管局向郭某某颁发产权证。

2017年2月，陈某去世。

2017年7月党某等五人起诉房管局、国土资源局和房地产交易中心，请求撤销郭某某的房产证，主张此房产为其父遗产且主张继母陈某之子陈某某与郭某某恶意串通提供虚假材料将房产登记于郭某某名下。

（二）时代背景

我们可以看到，这个案件事实从1986年延续至2017年，时间跨度很大，而这座房子也成了跨世纪的老房子。这三十多年，是中国改革开放最关键的三十年，社会经济发生了翻天覆地的变化，时代和政策也发生着巨变，尤其是作为我国经济体制转型重要内容的不动产市场的逻辑发生了巨变。

很多年纪像小编一样大小的人，也许不太了解安置住房和房改是怎么回事，所以要了解这座房子我们先来了解一下中国八九十年代的住房制度和房地产市场。

1988年之前，在中国土地转让是不合法的，实行住房公有制度，福利分房。

1988年，国家提出房地产市场改革，宪法修正案出台，《土地管理法》修改，国家开始正式承认土地转让的合法化。但此时房地产处于初始阶段，城镇化水平较低，福利分房仍占主导地位，商品房市场化机制未完善，只是经济体制改革的一部分，还算不上支柱产业。

1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式宣布福利分房年代的结束、住宅商品化时代的开启。同时“以经济适用住房为主的城镇住房供应体系”被确定为基本方向，此后我国房地产市场开始形成并高速发展。

（三）争议焦点

再回归案件本身，我们便能很好地理解背后的逻辑，因为这座房子恰巧经历了前述住房和房地产制度发展的几个阶段，有三个极为重要的时间节点，1986年10月、1999年、2006年5月，我们需要弄清楚每个时间点发生了什么，房子是谁的。由此解决三个争议焦点，一房子是不是父亲的遗产，二继母卖房是不是合法，三郭某某取得是不是合法。

1.房子是父亲遗产吗？原则上遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产，两个要素，死亡时遗留及个人合法财产。1988年党某某去世，房产是其死亡时遗留的，这是符合第一点的。那么房子是他的个人财产吗，即父亲享有对这个房子的所有权吗。我们了解了八十年代的住房公有制度，答案显然是否定的。那储备局给干休所支付的四万元安置费要如何定性呢，在郭某某提供的书证——干休所发给陈某的住房证中，除了房屋和户主的基本信息，还有起租日期，租金计算，且不止一次提到租金，我们可以把这笔费用解释为租金。所以从1986年开始居住到1988年党父去世，它都不属于党父的个人财产，党父对它没有所有权，更谈不上遗产。

2.继母卖房子合法吗？1999年恰逢住宅商品化时代开启，经住房改革领导小组批准，干休所将房子卖给陈某，陈缴纳了房款18244元，房管局颁发了房权证，注明产权比例100%。之后干休所给陈出具了《国有住房出售收据单》，兰州市财政局颁发了《兰州市城镇职工第一次购买公有住房契税减免税证》。我们可以看到，虽然单位干休所作为出售方，但干休所和陈也是基于双方合意真实意思表示形成合同关系，且缴纳税费完成过户，符合不动产买卖的所有要件，所以1999年起，继母陈某是老房子的所有权人，卖自己的房子当然合法。

3.郭某取得合法吗？之后，陈某为了治病经济拮据，便商量将房子卖与妹妹夫妻二人，2006年与妹夫郭某某签订房产买卖契约，且共同到房管局办理过户手续，郭某某也缴纳了登记费、测绘费、存量转让手续费和买卖契税，房管局根据双方真实意思表示，作出转移登记并颁发房产证给郭某，完成了不动产的权属转移，并无任何不合理之处。所以2006年之后，郭某某是房产所有人。

这样，我们自然能得到结论：房子不是父亲的遗产，是继母的个人财产。卖给郭某某也是合法的交易行为，郭某是此房产的合法所有者，所以原告的诉讼请求必然不会得到支持。

（四）判决结果

本案表面上是请求撤销产权登记的行政诉讼，实则是以房产纠纷为核心的民事纠纷。作为原告，起诉房管局，甚至起诉未作出行政行为的国土资源局、房地产交易中心，是不明智的。其实，主张该房产是父亲的遗产，直接走民事诉讼程序进行房产确权更为合适。作为被告，房管局给郭某某办理房产登记，基于双方买卖房屋的真实意思表示，全面审核相关证件，已尽了审慎审查的义务，依法向郭某某颁发产权证，该房屋登记行为完全合法有效。作为第三人，母亲出售房屋的行为是个人行为，出售房产为个人财产，陈某某对此并不知情，与被诉行政行为无利害关系；而郭某某是争议房产的合法所有人，受到法律保护。

因为原告选择以行政诉讼的途径起诉，最终法院认为原告党某某等五人与被诉行政行为不存在直接利害关系，提起本案诉讼不符合起诉条件，支持了被告方与第三人委托代理人观点，作出驳回起诉的裁定。

法律小贴士

本案中房产争议是围绕房改房展开的，读到这里相信大家对这种特殊产权的房子都有了一定了解。因为房改房大多是老房子，所以往往拥有比较完善的配套设施和较为优越的位置优势，因而受到很多购房者的青睐。但是由于房改房产权的特殊性，如果要购买房改房，大家一定要注意以下几点：

（1）了解房改房产权的性质，除了在房管部门查询产权证的真实性之外，还需要确认原单位是否允许转卖，因为有一部分当初按标准价购买的公房进行房改时原单位保留了优先回购权。（2）查清房屋的历史记录，可以根据房产证和户主的相关证件，到房管局交易大厅查询该房屋的档案，确定房改房的实际年龄，并且通过查询去了解房屋是否存在被查封和抵押的情况等。（3）慎重办理过户手续，了解原业主是否已经按成本价补足分摊费用和土地出让金。在交易过户时，一定要注意产权过户必须经房屋土地管理部门办理完毕才算完成。

                                                                           二〇二〇年三月三十一日