在商品房买卖中，买房人已经按买卖合同约定全额交清了购房款，但在房屋产权登记过程中，房屋的实测面积比合同约定的面积要大，开发商要求买房人补缴合同约定的房屋面积与实测面积差价，买房人经常认为购房款已经交清的情况下开发商要求其补缴购房款的该要求不合理。那么开发商的该要求是否有合法依据？本文通过一起案例对此做出阐述。

【案情概要】2016年，王某购买了某开发商出售的一套商品房，合同约定该房屋面积78.6平方米，王某一次性缴清了全部购房款54万余元，2017年6月开发商将该房屋交付给王某居住使用。2019年1月，在办理该房屋产权登记时经实际测绘该房屋面积91.2平方米，超出合同约定面积12.6平方米。开发商要求王某补缴该超出部分面积的相应购房款86000余元，否则不予办理产权登记手续。经查，双方房屋买卖合同对于房屋买卖中出现的实测面积与合同约定面积发生误差如何处理无具体约定，双方对此未能达成一致诉至法院。

【裁判审理】法院经审理认为，房屋面积误差合同约定的按约定处理，无约定的根据法律规定办理。原《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》（法释【2003】7号 ）第十四条规定，房屋测绘面积大于合同约定面积的房屋差价款承担问题，双方合同无约定的，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。但愿《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》（法释【2003】7号 ）在2020年进行了修改 ，取消了该第十四条的规定。因此，原告主张的无法律依据，驳回了原告要求 开发商 承担超出3%部分房屋价款的诉讼请求。原告对此不服提起了上诉，二审法院经审理认为，原《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》（法释【2003】7号 ）在2020年进行了修改、取消了该第十四条的规定，但建设部《商品房销售管理办法》第二十条也明确规定，合同无约定的，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。据此，一审法院适用法律错误，二审法庭撤销了一审判决并改判支持了原告要求开发商承担房屋实测面积超出合同约定面积３％部分的房屋价款。

【以案说法】《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”。本案双方争议的事实发生在2019年，而《民法典》第一千二百六十条规定“本法自2021年1月1日起施行”。可见，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案应当适用当时的法律、司法解释，即适用未修改之前的原《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》（法释【2003】7号 ）第十四条的规定。根据该十四条的规定，原告主张由开发商承担承担房屋实测面积超出合同约定面积３％部分的房屋价款完全合法有据 。虽然建设部《商品房销售管理办法》第二十条也有类似规定，但该办法属于部门规章，法律效力层级较低，在民事裁判中能适用法律、司法解释的要优先适用法律、司法解释的明文规定，在法律、司法解释没有明文规定的情况下，对于部门规章法院在裁判案件的时候只能参考适用。综上所述，在双方商品房买卖合同对测绘面积与合同约定面积导致的差价任何处理并无明确约定的情况下，开发商要求由买房人补缴房屋面积差价的要求并无法律依据。

                             率诚律师

                             2024.8.8