周某诉C区政府、L市政府行政征收案
律师代理词
尊敬的合议庭成员：
周某诉C区政府、L市政府行政征收一案，甘肃率诚律师事务所接受周某的委托，指派我们担任周某的代理律师，代理人依法参加了法庭审理，现结合庭审争议焦点及相关核心问题，提出以下代理意见：
一、征收决定不具备《征收条例》规定的法定前置条件
1.不符合“为了公共利益”的征收目的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称“征收条例”）第二条规定，“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人，给予公平补偿”。为了“公共利益需要”是政府房屋征收的法定条件，也是衡量征收行为是否合法的标准。本案中，被告的征收目的明显不符合法律规定，根据规划部门的修建性详细规划，本建设项目地上建设面积19.6万㎡，仅高档酒店建设面积达8.34万㎡，商业面积达4．46万㎡，住宅仅6万㎡，其余为办公及其他用途。可见，该项目绝大部分是商业用途，而不是为了公共利益，被告的征收目的明显不合法。
2.不符合“四规划一计划”的法定条件。《征收条例》第九条规定，“确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。本案被告的征收行为不符合“四规划一计划”的条件。（1）被告早在2017年10月13日就取得了《兰州市不动产权证书》，但是于2018年7月6日才取得《规划许可证》，违背《城乡规划法》第38条、第39条“规划先行”的基本原则；（2）所谓的“关于土地利用总体规划审核的复函”由兰州市国土局作出，而依据法定职责，只有规划行政主管部门才有权进行土地利用总体规划审核，国土部门的“复函”明显违法；（3）《规划条件通知书》于2013年7月2日作出，有效期仅为半年，已经失效；（4）根据《兰州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十二条，征收项目如果要在2018年实施，则必须在2017年10月报兰州市房屋征收部门审核汇总編入全市年度房屋征收计划，本案征收项目2018年3月才列入国民经济和社会发展计划，明显违法。可见，被告的征收决定根本不具备房屋征收的法定前置条件。
3.征收补偿方案征求意见少于法定30日。《征收条例》第十条规定，“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”第十一条规定，“多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案”。本案中，被告于2018年7月17日发布《征收补偿方案》（征求意见稿），于2018年8月15日就公布了征求意见的结果，征求意见仅有27天，违背法定不少于30日的强制性规定，侵害被征收人合法权益。值得注意的是，根据被告提供的“社会稳定风险评估结果”显示，被征收人对征收方案的满意度仅为55.38%，也就是高达一百五十多户的被征收人对征收方案不满，但被告未依法举行听证会听取被征收人意见，而是径直作出《征收决定》，严重违法。
4.对社会稳定风险未予化解，风险评估报告未经政府常务会议讨论决定。《征收条例》十二条规定，“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定”。首先，根据被告出示的《社会稳定风险评估备案表》，评估出的主要风险有“征收合法性风险”、“安置风险”、“过渡风险”、“补偿风险”、“征收程序风险”等九大风险，但是被告在后续征收过程中对已经评估出的风险并未采取化解措施，仍然存在多处违法行为，存在巨大的征收风险。另外，“风险评估结果”显示，被征收人对征收方案的满意度仅为55.38%，涉及三百多户被征收人，但被告未经政府常务会议讨论决定，城关区征收办既是责任单位又是审批单位，“自办自批”，忽略客观存在的社会稳定风险，直接作出《征收决定》，系严重的违法行为。
二、房屋评估程序严重违法，剥夺了被征收人法定权利
1.剥夺被征收人评估机构选择权。《征收条例》第十九条规定，“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”。本案中，征收方案2018年9月30日才确定，10月1日至10月3日才入户宣传，10月3日就作出了评估结果，10月7日要求被征收人选择安置房屋，该行为严重违法，剥夺了《甘肃省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》规定的被征收人5日内选择选择评估机构，评估结果做出后10日内申请复核、10日内申请专家鉴定委员会鉴定的权利，该方案及实施流程明显违法。
2.未选先定，内部操控确定评估机构。《征收条例》二十条规定，“房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预”，但是本案评估机构选择却存在不公开、不透明、行政机关内部暗箱操作的情形。（1）根据城关区征收办提请审定《兰州水泵厂家属院片区改造项目评估报告》，被告早在2018年8月21日就委托“甘肃信诺房地产土地资产评估有限公司”对被征收房屋进行了预评估，而此时被征收人尚未对评估机构进行选择，被告直接安排信诺公司进行了房屋预评估，明显违法；（2）信诺公司与征收实施单位城关区房屋征收管理办公司存在利益输送等重大利害关系，严重影响评估结果的公正性。根据中国裁判文书网兰州市中级法院（2014）兰刑二终字第129号刑事判决书、安宁区法院（2015）安刑初字第00150号刑事判决书显示，信诺公司原法定代表人王立德、现公司总经理唐旭跃为了承揽拆迁项目曾向城关区拆迁办工作人员行贿，被人民法院判处刑罚。对于存在的如此明显的利害关系，被告不但没有进行严格筛选审查，而是在尚未选择的情况下，直接确定信诺公司为本次房屋征收的评估单位，严重有失公平公正，明显违法。
3.评估行为及结果严重违法。（1）甘肃信诺评估公司无评估资质。信诺公司《房地产估价机构备案表》显示，其评估资质的有效期限为2018年10月11日至2021年10月10日，本案在2018年8月21日就进行了预评估，在2018年10月3日至5日就作出了《分户评估报告》，此时信诺评估公司根本没有评估资质，评估结果显然不具备合法性；（2）评估结果签字人员无评估资质。被告提交的信诺公司有资质的评估人员为唐靖、马利利，但是评估结果上的签字人员却为唐靖、“刘汉清”，明显存在虚假行为，无任何合法性可言；（3）被告证据显示，被告于2018年10月24提请上级部门申请“预评估报告”，但是根据所谓的“预评估报告”在2018年10月4日才做出，明显前矛盾，不具备合法性，在此基础上制定的所谓货币补偿和产权置换方案也毫无合法性可言。
4.先搬迁后安置，强迫拆迁。根据被告实施的《征收补偿方案》、《工作流程》、《选房通知》，要求自房屋征收公告发布起15日内就开始签约，且规定必须在10月7日9时至下午15时选择房屋，在选房后3日内签订《安置补偿协议》，并采取停暖、停电的方式逼迫被征收人搬迁，明显违背“先补偿、后搬迁”的安置补偿原则。
三、征收补偿方案严重违法，侵害被征收人权益
1.异地安置房源土地使用权期限远远低于法定标准。《征收条例》第二条规定，“房屋征收，应当对被征收人给予公平补偿”，第三条规定，“房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则”。本案中，被征收人对于房屋征收补偿的相关重要信息均不知情。尤为重要的是，被告提供的异地安置房源的土地使用权终止日期为2053年12月30日，被征收人对于异地安置房源的土地使用权使用年限仅为36 年，远远低于国家法定标准，但是重要信息被告并未向被征收人明确告知，严重侵害了被征收人合法权利。
2.原地安置房屋尚不具备任何合法手续。被告《关于兰州水泵厂家属院片区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案修改情况公示》表明，被征收人要求原地现房安置的意见无法采纳，在本项目规划用地范围内，土地熟化工作未完成，土地出让手续无法办理，相关规划、建设手续亦无法办理，无法开展建筑物建设作业。这也就意味着就地安置的房屋尚不具备建设手续，无法落实，该行为严重损害被征收人利益，导致对被征收人的安置补偿方案根本无法实现。
四、违背国家禁止关于强制征收的强行性规定
住房是公民的重要家庭生活资料，关涉公民最重要的财产权利。党中央、国务院、中纪委下发了《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》（国办发〔2010〕15号）、《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中纪办﹝2011﹞8号等多个文件，要求行政机关必须严格房屋征收管理秩序，切实维护人民群众的合法权益。必须充分认识到房屋征收管理工作的意义，防止打着“为了公共利益”的幌子谋取商业利益，必须严格遵守房屋征收程序，公平、公正地做好安置补偿工作，强化监督管理，依法查处行政机关、行业机构在房屋征收中的违法违规行为。纵观本案，其中的多处违法行为令人瞠目结舌，其行为完全背离了党中央、国务院的指示和要求，也与依法行政、建设法治政府的价值相去甚远。因而，对于被告在本次房屋征收中的违法行为，必须依法审查，严格纠正，以维护被征收人的合法权益，促进政府依法行政水平的提升。
综上所述，本案房屋征收中，政府征收决定不具备《征收条例》明确规定的前置条件，房屋评估程序严重违法，征收补偿方案严重违法，严重侵害了被征收人的法定权利，其违法行政行为应当予以撤销。
以上代理意见，请法庭认真考虑，以对案件终身负责。
代理律师：袁超锋、路哲
二〇一九年一月十八日